“双11”电商用破纪录的数字证明其强大的威力,与传统零售业的式微相比,因电商繁荣而得益的物流仓储业备受看好,甚至有人预言,其将成为未来房地产的新开发热点。

分析认为,中国将是亚洲对物流物业需求最大的国家,估计2016-2020年间每年的需求量超过1580万平方米。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉指出,市场对优质货仓及配送设施的需求日增,将促使物流项目发展迈向另一阶段,不少由零售商、货运公司及物流服务供货商、发展商或房地产机构投资者组成的联营公司将会出现。

A

已有发展商“先知先觉”试水

国内房企“一哥”万科近期借河北廊坊项目宣布进军属于工业地产范畴的物流地产,万科希望将此项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目,借助新一届政府着力城市群规划下带来的产业重心转移、城市购物中心快速发展、电子商务崛起及移动互联网消费的推动,迅速建立全国性物流网络平台,打造万科品牌的城市服务商。本土龙头房企富力地产,其位于花都空港经济圈内的“富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓”2010年3月已正式挂牌,项目总占地面积2200亩,规划建设仓储面积100万平方米。目前,该项目仅有小部分仓库投入使用,但2013年已产生2000多万元现金收益,按该园区内30元/平方米/月的租金收益计算,一旦未来100万平方米仓储全面建成后,收益更加可观。

同属2013年“千亿房企”阵营的绿地集团,从2008年开始已着手布局工业地产,在参与全国各地城镇化发展的过程中凭借自身开发实力和产业运营能力,为各地量身打造结合“生态、产业、居住、休闲”等功能于一体的24小时活力新城。绿地“产城一体化”模式开创了产业发展与城市发展良性互动的新格局,目前集团的工业项目包括呼市高新技术产业示范区、海口绿地空港产业城、哈尔滨广告园、大庆科技园、绿地南昌国际博览城等。

来自仲量联行的数据显示,截至9月底,广州优质保税仓储总存量维持在28万平方米。从中长期来看,国家对外贸市场的政策性刺激作用将对广州保税市场产生积极的影响。预计广州保税仓储的问询需求将维持平稳上升,同时未来竣工的保税仓储项目将获得良好的吸纳,并推动未来12个月租金上升3%-4%。

报告显示,2015年第二季度中国政府确定在广东、天津和福建建立新的自由贸易区,以满足不同城市对自由贸易的需求。中国物流设施的需求趋势也正逐步由沿海城市向北部和西部的内陆城市发展,而建立新的高速铁路网络将大大提高各个内陆城市的连接。在2020年中国铁路将完成超过15000英里的高铁网络和18个多式联运物流。

B

市场高标准物流仓储面积稀缺

世邦魏理仕表示,2014年政策利好后,跨境零售商业迎来新一轮蓬勃发展。跨境零售市场消费潜力巨大,从今年“双11”各商家都把“全球化”定为主题便可见一斑。可以发现目前跨境电商已很大程度影响了现有的消费者行为与商业格局。数据显示,即便是一些已在国内拓展经营建立起成熟分销网络的中高端箱包类品牌,其平行进口的销售规模已达到国内实体经营渠道的十分之一。

随着跨境零售商业的发展,各地市场的保税仓需求快速上升。与热火朝天的跨境零售相反的是,外贸行业由于加工成本上升,致使行业转冷,外贸厂家对保税仓需求减弱。此消彼长的市场环境恰是中国经济由第二产业向第三产业转移的最好印证。

目前,中国市场高标准物流仓储面积依然稀缺,人均面积不足美国的2%。市场中虽然已有专业物流仓储的地产商介入,新增供应也在逐年快速增加,但考虑到近年来消费零售尤其是电商销售额的飞速增长,世邦魏理仕预计中国市场高标准物流仓储面积在中长期仍将处于供不应求的状态。

为满足快速上升的物流需求,国内大部分B2C电商企业不得不同时依靠打造自身物流体系、建设仓储设施,与租借外部仓储设施并举来满足发展需要。以京东为例,过去两三年中自建物流仓储面积保持年均50%左右的增速,同时其与国内最大的高标准物流设施供应商普洛斯的合作(租赁面积)也以年均超过100%的速度在递增。

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珠三角地区房企进军工业地产机会多

业内人士表示,随着传统制造业转移和产城融合发展、乡镇经济的现代化改造,未来珠三角的房企将获得更多进入工业地产的机会。

大量中低端产业向广东外围转移,这些企业所遗留下来的产业土地将形成新一轮工业地产发展的巨大商机。如何把广州周边的传统乡镇经济从基建到软环境一体化改造以使其符合现代产业和城市的发展,也将成为广州工业地产的发展机会。

来自高力国际的最新报告也指出,由于改善市区物流的基本要素在于尽量缩短交付路线,电子商务零售商已着手设立规模较小的市区仓库,并为网上客户提供快速交付服务。在交通方便的城市周边地区,各种实时取货或即日交付的物流仓储位置选择十分重要。

专业人士也同时指出,无论是在新的工业园区或外来产业新城的开发上,房企都有优势,土地运营、金融渠道、政府关系等方面都帮助房企获得更高价值的土地资源,而较强的融资能力和金融运作水平,也是发展工业地产和帮助企业成长的重要因素。